Это допускается, если банк не успел начать процесс взыскания заложенной квартиры.
Законопроект был внесён в Госдуму Ириной Яровой ещё в феврале 2020 года, но третье чтение завершилось только 28 мая 2024 года. Согласно пояснительной записке, новелла должна дополнительно защитить заёмщиков. Ведь в период принудительного взыскания долга банком и реализации ипотечного жилья с торгов сумма обязательств продолжает расти. Кроме того, возникают дополнительные требования к должнику: исполнительский сбор, оплата услуг оценщика и торговой площадки.
Будет справедливо предоставить заёмщику возможность самостоятельно найти покупателя, быстро продать имущество и рассчитаться с банком. Это удобно всем:
- гражданин сокращает размер долга, раньше избавляется от него и, возможно, даже возвращает себе часть выручки при удачной сделке;
- кредитор экономит ресурсы юристов на работу по взысканию.
За период рассмотрения законопроекта он претерпел изменения. Например, изначально предполагалось, что самостоятельная реализация ипотечного жилья будет возможной, только если сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей, но затем этот лимит исключили.
В конечном итоге принятый закон предусматривает следующую процедуру:
1. Заёмщик вправе самостоятельно продать ипотечную недвижимость, если:
- банк не подавал иск в суд об обращении взыскания на жильё и не получал исполнительную надпись у нотариуса для внесудебного изъятия имущества;
- должник не находится в процессе внесудебного или судебного банкротства;
- залог не обеспечивает обязательства перед несколькими кредиторами;
- имущество не является предметом предшествующей и последующей ипотек.
2. При соблюдении названных условий заёмщик может уведомить банк о своём желании заняться самостоятельной продажей квартиры. Кредитор обязан ответить согласием в течение 10 рабочих дней. Предварительно он рассчитывает сумму остатка кредита, которую должен выплатить клиент, – именно по этой цене (как минимум) нужно продать недвижимость.
4. Далее заёмщику даётся 4 месяца на поиск покупателя и заключение сделки купли-продажи. Более длительный срок может быть согласован с банком. В этот период финансовая организация не вправе начинать процесс обращения взыскания на заложенное имущество.
5. После получения денег от покупателя жилья заёмщик перечисляет их кредитору в счёт погашения ипотеки. Если сумма сделки оказалась выше остатка по кредиту, дельта сохраняется у продавца.
Если новый закон будет одобрен Советом Федерации и подписан Президентом, он вступит в силу через 90 дней после публикации.
Однако остаётся важный вопрос: как быть гражданам, вступившим в процедуру банкротства? Ведь для них продажа ипотечной квартиры останется под запретом после введения в действие новых правил. Для банкротов законодатели предлагают другое решение – право заключить мировое соглашение с банком-залогодержателем для сохранения единственного жилья, обременённого ипотекой. В отдельных случаях это возможно уже сейчас:
- если залоговый кредитор – единственный, кто включил требования в банкротный реестр;
- если находится третье лицо, готовое выплатить за должника ипотечный кредит по мировому соглашению.
Кроме того, в Госдуме находится на рассмотрении ещё один законопроект, который закрепляет эти принципы и делает их более универсальными: в частности, позволяет заключить мировое соглашение непосредственно между банкротом и залогодержателем, в том числе при наличии других кредиторов.
